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CONVENÇÃO E ESPECIFICAÇÃO CONDOMINIAL
Documento Constitutivo da Entidade Jurídico-Civil Condominial
INSTRUMENTO PARTICULAR DE INSTITUIÇÃO, ESPECIFICAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO "EDIFÍCIO AVENIDA CORIFEU", SITO À AV. CORIFEU DE AZEVEDO MARQUES, No. 4788
Pelo presente instrumento particular, a CONSTRUTORA ALINE LTDA., com sede à av. Paulista, No. 2001, 3o. andar, conj. 313, devidamente inscrita no CGC-MF No. 47.888.888/0001-04, neste ato representada por seu sócio Arieh Leon Haratz, adiante designado simplesmente "INSTITUINTE", declara e estabelece o seguinte:
Seção I
DECLARAÇÕES PRELIMINARES
1. Que, conforme escritura de venda e compra, lavrada em 11 de junho de 1976, no 15o. Cartório de Notas desta Capital, Livro 1.021, Fls. 233, devidamente registrada sob No. "1", na Matrícula No. 6.058, no 10o. Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, à "INSTITUINTE", tornou-se senhora e legítima possuidora, titular de domínio de um terreno situado à av. Corifeu de Azevedo Marques, constituído por parte do Bloco "Y", do Centro Industrial Jaguaré, no 13o. Sub-Distrito, Butantã, cujas medidas e confrontações são as seguintes: "Começa no marco D, cravado no alinhamento desta Avenida, junto à divisa do terreno de Turi Mori Higasi, deste marco segue em curva, pelo alinhamento da av. Corifeu de Azevedo Marques, na distância de 48,23 metros, até alcançar o marco E, aí deflete à esquerda e segue em reta na distância de 56,95 metros, confrontando com Damaso Aguiar Parada, até atingir o marco F, neste marco deflete outra vez à esquerda e segue em reta na distância de 39,50 metros, até o marco C, confrontando com toda a extensão com S/A Imobiliária Jaguaré, nesse ponto deflete à esquerda e segue em reta, na distância de 51,45 metros, confrontando com Turi Mori Higasi, até alcançar o marco D, onde iniciou a descrição, encerrando a área de 2.371,79 metros quadrados, mais ou menos, terreno esse que, atualmente, pertence ao 18o. Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, em cujo Cartório acha-se devidamente matriculado, sob No. 249.
2. Que, sobre o terreno acima descrito, a "INSTITUINTE" promoveu a construção de um prédio que tomou o No. 4788 da av. Corifeu de Azevedo Marques, conforme se verifica do Auto de Vistoria No. 431/77, de 27 de julho de 1977, pela Prefeitura do Município de São Paulo, empreendimento esse que, tendo sido destinado à constituição em condomínio por unidades autônomas, sob a designação de "EDIFÍCIO AVENIDA CORIFEU", teve sua incorporação imobiliária, em cumprimento ao disposto do Artigo 32 da Lei No. 4.591 de 16/12/1964, foi devidamente registrada sob No. "2" na Matrícula No. 6.058, no 10o. Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, prédio esse que assim se caracteriza:
a) É constituído de Sub-Solo, andar Térreo, 15 andares superiores e ático; é servido por dois elevadores, sendo um de serviço e um social;
b) No SUB-SOLO contém área destinada a garagem, com capacidade para 72 carros de passeio em vagas indeterminadas e não numeradas e, ainda, poço dos elevadores, depósito de lixo, caixa de escada e caixa dágua inferior;
c) No ANDAR TÉRREO contém a entrada principal do edifício, entrada para veículos, rampa de acesso ao sub-solo, hall social, sala de estar, salão de festas, dependências da administração, área destinada à garagem para a guarda de 48 carros de passeio em vagas indeterminadas e não numeradas e áreas ajardinadas;
d) Do 1o. AO 15o. ANDAR contém, em cada andar, oito apartamentos, hall de circulação, poço dos elevadores, caixa de escada, ante-câmara, poço de ventilação, caixa coletora de lixo e duas chaminés;
e) No ÁTICO contém hall de circulação, poço dos elevadores, depósito, caixa de escada, saída do duto de ventilação, sanitário, terraço descoberto para play-ground, casa de máquinas, caixa dágua superior e laje destinada a heliporto.
Seção II
INSTITUIÇÃO AO REGIME DE CONDOMÍNIO
3. Que, a "INSTITUINTE", usando das faculdades que lhe são conferidas por lei, vem instituir, como de fato instituído tem a destinação específica do imóvel a que se referiu no item "2" retro, o "EDIFÍCIO AVENIDA CORIFEU", ao regime de condomínio estatuído pela Lei Federal No. 4.591/64, regulamentada pelo Decreto No. 55.815/65, pelo que o referido empreendimento fica dividido em duas partes distintas, a saber:
a) Uma parte consubstanciada de coisas e áreas de uso e propriedade comum, inalienáveis, indivisíveis e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas, e que são aquelas assim definidas no Art. 3o. da referida Lei 4.591/64, e ainda aquelas expressamente mencionadas na Convenção de Condomínio, adiante;
b) Uma outra parte consubstanciada de coisas de uso privativo e propriedade exclusiva, denominadas unidades autônomas, adiante especificadas.
Seção III
ESPECIFICAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS
4. Que, as unidades autônomas do "EDIFÍCIO AVENIDA CORIFEU" obedecem à seguinte designação numérica:
01o. ANDAR - APTOS. NoS. 011, 012, 013, 014, 015, 016, 017 e 018;
02o. ANDAR - APTOS. NoS. 021, 022, 023, 024, 025, 026, 027 e 028;
03o. ANDAR - APTOS. NoS. 031, 032, 033, 034, 035, 036, 037 e 038;
04o. ANDAR - APTOS. NoS. 041, 042, 043, 044, 045, 046, 047 e 048;
05o. ANDAR - APTOS. NoS. 051, 052, 053, 054, 055, 056, 057 e 058;
06o. ANDAR - APTOS. NoS. 061, 062, 063, 064, 065, 066, 067 e 068;
07o. ANDAR - APTOS. NoS. 071, 072, 073, 074, 075, 076, 077 e 078;
08o. ANDAR - APTOS. NoS. 081, 082, 083, 084, 085, 086, 087 e 088;
09o. ANDAR - APTOS. NoS. 091, 092, 093, 094, 095, 096, 097 e 098;
10o. ANDAR - APTOS. NoS. 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107 e 108;
11o. ANDAR - APTOS. NoS. 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117 e 118;
12o. ANDAR - APTOS. NoS. 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127 e 128;
13o. ANDAR - APTOS. NoS. 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137 e 138;
14o. ANDAR - APTOS. NoS. 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147 e 148;
15o. ANDAR - APTOS. NoS. 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157 e 158;
5. Que, as unidades autônomas acima mencionadas têm as seguintes áreas, frações ideais do terreno e confrontações:
APTOS. NoS. 11, 21, 31, 41, 51, 61, 71, 81, 91, 101, 111, 121, 131, 141 e 151: Localizam-se, respectivamente, do 1o. ao 15o. andar, tem cada um a área privativa de 67,5 metros quadrados, mais a área comum de 36,897 metros quadrados, incluída a área correspondente a uma vaga na garagem, em lugar indeterminado e não numerado, perfazendo a área total construída de 104,397 metros quadrados, correspondendo no terreno a uma fração ideal de 1,082%; confrontam-se pela frente com a área de recuo da construção em relação ao alinhamento da Avenida Corifeu de Azevedo Marques, do lado direito com área livre do Condomínio, do lado esquerdo com os apartamentos de finais "2" e "3", e nos fundos, com hall de circulação, caixa de escada, apartamento de final "3" do andar e área livre do Condomínio.
APTOS. NoS. 12, 22, 32, 42, 52, 62, 72, 82, 92, 102, 112, 122, 132, 142 e 152: Localizam-se, respectivamente, do 1o. ao 15o. andar, tem cada um a área privativa de 58,95 metros quadrados, mais a área comum de 32,223 metros quadrados, incluída a área correspondente a uma vaga na garagem, em lugar indeterminado e não numerado, perfazendo a área total construída de 91,173 metros quadrados, correspondendo no terreno a uma fração ideal de 0,945%; confrontam-se pela frente com a área de recuo da construção em relação ao alinhamento da Avenida Corifeu de Azevedo Marques, do lado direito de quem dessa Avenida olha para o Prédio, com o apartamento de final "1" e poço dos elevadores, do lado esquerdo com área livre do Condomínio, e nos fundos, com hall de circulação, poço dos elevadores e apartamento de final "4".
APTOS. NoS. 13, 23, 33, 43, 53, 63, 73, 83, 93, 103, 113, 123, 133, 143 e 153: Localizam-se, respectivamente, do 1o. ao 15o. andar, tem cada um a área privativa de 45,6 metros quadrados, mais a área comum de 24,926 metros quadrados, incluída a área correspondente a uma vaga na garagem, em lugar indeterminado e não numerado, perfazendo a área total construída de 70,526 metros quadrados, correspondendo no terreno a uma fração ideal de 0,731%; confrontam-se pela frente na posição de quem da Avenida Corifeu de Azevedo Marques olha para o Prédio, com o poço de ventilação, caixa de escada e apartamento de final "1" do andar, do lado direito com área livre do Condomínio e apartamento de final "1", do lado esquerdo com hall de circulação, poço de ventilação e caixa de escada, e nos fundos, com chaminé de ventilação, apartamento de final "8" e área livre do Condomínio.
APTOS. NoS. 14, 24, 34, 44, 54, 64, 74, 84, 94, 104, 114, 124, 134, 144 e 154: Localizam-se, respectivamente, do 1o. ao 15o. andar, tem cada um a área privativa de 41,7 metros quadrados, mais a área comum de 22,794 metros quadrados, incluída a área correspondente a uma vaga na garagem, em lugar indeterminado e não numerado, perfazendo a área total construída de 64,494 metros quadrados, correspondendo no terreno a uma fração ideal de 0,667%; confrontam-se pela frente na posição de quem da Avenida Corifeu de Azevedo Marques olha para o Prédio com o apartamento de final "2" do andar e poço dos elevadores, do lado direito também com o poço dos elevadores e hall de circulação, do lado esquerdo com área livre do Condomínio, e nos fundos, com o apartamento de final "5" do andar e chaminé de ventilação.
APTOS. NoS. 15, 25, 35, 45, 55, 65, 75, 85, 95, 105, 115, 125, 135, 145 e 155: Localizam-se, respectivamente, do 1o. ao 15o. andar, tem cada um a área privativa de 44,45 metros quadrados, mais a área comum de 24,297 metros quadrados, incluída a área correspondente a uma vaga na garagem, em lugar indeterminado e não numerado, perfazendo a área total construída de 68,747 metros quadrados, correspondendo no terreno a uma fração ideal de 0,712%; confrontam-se pela frente de quem da Avenida Corifeu de Azevedo Marques olha para o Prédio com o apartamento de final "4" do andar e chaminé de ventilação, do lado direito com o hall de circulação, chaminé de ventilação e apartamento de final "6" do andar, do lado esquerdo com área livre do Condomínio, e nos fundos, com o apartamento de final "6" do andar.
APTOS. NoS. 16, 26, 36, 46, 56, 66, 76, 86, 96, 106, 116, 126, 136, 146 e 156: Localizam-se, respectivamente, do 1o. ao 15o. andar, tem cada um a área privativa de 56,72 metros quadrados, mais a área comum de 31,004 metros quadrados, incluída a área correspondente a uma vaga na garagem, em lugar indeterminado e não numerado, perfazendo a área total construída de 87,724 metros quadrados, correspondendo no terreno a uma fração ideal de 0,909%; confrontam-se pela frente de quem da Avenida Corifeu de Azevedo Marques olha para o Prédio, com o hall de circulação e apartamento de final "5" do andar, do lado direito com o apartamento de final "7" do andar, do lado esquerdo com o apartamento de final "5" do andar e área livre do Condomínio, e nos fundos, também com área livre do Condomínio.
APTOS. NoS. 17, 27, 37, 47, 57, 67, 77, 87, 97, 107, 117, 127, 137, 147 e 157: Localizam-se, respectivamente, do 1o. ao 15o. andar, tem cada um a área privativa de 56,72 metros quadrados, mais a área comum de 31,004 metros quadrados, incluída a área correspondente a uma vaga na garagem, em lugar indeterminado e não numerado, perfazendo a área total construída de 87,724 metros quadrados, correspondendo no terreno a uma fração ideal de 0,909%; confrontam-se pela frente de quem da Avenida Corifeu de Azevedo Marques olha para o Prédio, com o hall de circulação e apartamento de final "8" do andar, do lado direito também com o apartamento de final "8" do andar e área livre do Condomínio, do lado esquerdo com o apartamento de final "6" do andar e nos fundos, com área livre do Condomínio.
APTOS. NoS. 18, 28, 38, 48, 58, 68, 78, 88, 98, 108, 118, 128, 138, 148 e 158: Localizam-se, respectivamente, do 1o. ao 15o. andar, tem cada um a área privativa de 44,45 metros quadrados, mais a área comum de 24,297 metros quadrados, incluída a área correspondente a uma vaga na garagem, em lugar indeterminado e não numerado, perfazendo a área total construída de 68,747 metros quadrados, correspondendo no terreno a uma fração ideal de 0,712%; confrontam-se pela frente de quem da Avenida Corifeu de Azevedo Marques olha para o Prédio, com o apartamento de final "3" do andar e chaminé de ventilação, do lado direito com área livre do Condomínio, do lado esquerdo com o hall de circulação, chaminé de ventilação e apartamento de final "7" do andar, e nos fundos também com o apartamento de final "7" do andar.
Seção IV
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
6. Que, obedecidas as exigências do § 3o. do Art. 9o. da Lei 4.591/64, o "EDIFÍCIO AVENIDA CORIFEU" será regido pela seguinte Convenção de Condomínio:
Capítulo I - DA DISCRIMINAÇÃO DAS DIFERENTES PARTES
Art. 1o. - O Edifício, pela sua natureza condominial, compreende partes distintas, a saber:
a) Partes de propriedade comum;
b) Partes de propriedade exclusiva.
Art. 2o. - São partes de propriedade comum aquelas assim definidas no Art. 3o. da Lei 4.591/64 e tudo o mais que por sua natureza deva ser de utilização comum, tal como os halls de circulação, os elevadores, a casa de máquinas, o salão de festas, sala de estar, caixas dágua etc., incluindo-se em caráter especial as áreas destinadas à garagem localizadas no andar térreo e sub-solo; essas coisas todas constituem condomínio de todos e serão insuscetíveis de divisão ou alienação destacada da respectiva unidade autônoma.
Art. 3o. - São partes de propriedade exclusiva (ou unidades autônomas) os apartamentos, já descritos e confrontados no presente instrumento.
Capítulo II - DO DESTINO DAS DIFERENTES PARTES
Art. 4o. - As partes de propriedade comum destinam-se aos fins compatíveis com a sua natureza, com a moral e os bons costumes.
§ Único - A garagem localizada no sub-solo e andar térreo destina-se exclusivamente à guarda de veículos.
Art. 5o. - As unidades autônomas destinam-se a fins residenciais, respeitando-se sempre as exigências da moral e dos bons costumes.
Capítulo III - DO MODO DE USAR AS PARTES COMUNS
Art. 6o. - As partes de propriedade comum serão utilizadas de conformidade com seu destino e ainda de acordo com o que dispõe esta Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio.
Art. 7o. - Cada condômino poderá usar e fruir das utilidades próprias das partes comuns, desde que não prejudique igual direito dos demais condôminos, nem as condições materiais e o padrão do Edifício.
§ Primeiro - O acesso à casa de máquinas somente será permitido ao Síndico e serviçais do Edifício e ainda aos empregados da empresa instaladora e mantenedora da limpeza e conservação dos elevadores.
§ Segundo - A utilização da garagem ficará sujeita ao disposto, em capítulo próprio, no Art. 9o. desta Convenção.
Art. 8o. - O Regulamento Interno do Condomínio estabelecerá, entre outras, as demais normas referentes à boa utilização das partes comuns.
Capítulo IV - DO MODO DE USAR A GARAGEM
Art. 9o. - A utilização da garagem será feita com observância das seguintes disposições:
a) A garagem tem capacidade para a guarda de 120 carros de passeio, em vagas indeterminadas e não numeradas, correspondendo uma vaga para cada apartamento;
b) Não será permitido o estacionamento de outros veículos além do limite acima mencionado;
c) A guarda dos veículos será feita com auxílio de manobristas;
d) Os condôminos poderão, mediante deliberação em Assembléia, aprovar a contratação de outros empregados para a garagem, com funções de guarda, limpador etc., se necessários;
e) Não será permitida a guarda ou colocação de móveis ou quaisquer outros objetos na garagem, cuja finalidade precípua - guarda de veículos - deverá ser respeitada;
f) As vagas não poderão ser cedidas, sob quaisquer hipóteses, a pessoas estranhas ao Condomínio.
Capítulo V - DAS OBRIGAÇÕES
Art. 10o. - Constituem obrigações de todos os Condôminos:
a) Guardar o decoro e respeito no uso tanto das partes comuns como das unidades autônomas, não as usando nem permitindo que sejam usadas para fins diversos daqueles a que se destinam;
b) Não usar as respectivas unidades autônomas nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas, observando-se, a respeito, as restrições do Regulamento Interno;
c) Não remover pó de tapetes, cortinas etc., senão por meios que impeçam a sua dispersão;
d) Não estender roupas ou tapetes nas janelas ou locais visíveis do exterior;
e) Não lançar quaisquer objetos ou líqüidos sobre a via pública, áreas comuns etc.;
f) Não decorar as paredes, portas, esquadrias externas com cores ou tonalidades diversas das empregadas no Edifício;
g) Não colocar lixo, detritos etc., senão nos coletores aos mesmos destinados;
h) Não usar toldos externos nem colocar ou permitir que se coloquem letreiros, placas, cartazes de publicidade ou quaisquer outros objetos estranhos à decoração geral do Edifício;
i) Não colocar nem deixar que se coloquem nas partes comuns do Edifício materiais de construção ou de instalação, sejam de que natureza forem;
j) Não utilizar os empregados do Edifício para serviços particulares;
l) Não usar indevidamente os elevadores para transporte de carga ou bagagens, sem o prévio conhecimento do Zelador ou consentimento expresso do Síndico;
m) Não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, instalações ou aparelhos de alta periculosidade, suscetíveis de causar perigo à segurança e à solidez do Edifício ou incômodo aos demais condôminos;
n) Contribuir para as despesas de Condomínio de acordo com o que se estabelece nesta Convenção;
o) Contribuir para o custeio das obras determinadas pela Assembléia Geral, na forma e proporção que for fixada;
p) Permitir o ingresso em suas unidades autônomas do Síndico e demais pessoas credenciadas, quando isso se torne indispensável para a inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do Edifício, à sua segurança ou solidez ou, ainda, à realização de reparos em instalações e tubulações nas unidades vizinhas, quando necessários;
q) Não possuir no Edifício quaisquer animais ou aves, salvo com a concordância expressa da totalidade dos condôminos;
r) Comunicar imediatamente ao Síndico a ocorrência de qualquer irregularidade em suas unidades autônomas;
s) Não instalar aparelhos de ar condicionado, salvo com a concordância expressa da totalidade dos condôminos e autorização dos órgãos públicos competentes, se for o caso.
Art. 11o. - Aplicam-se aos ocupantes das unidades autônomas, a qualquer título, todas as disposições desta Convenção relativas ao uso, função e destinação das mesmas, ficando sob a responsabilidade dos respectivos proprietários as infrações cometidas.
Art. 12o. - As disposições deste Capítulo deverão estar contidas, ainda que de forma sucinta, no Regulamento Interno do Edifício, a ser fixada em locais visíveis, a critério do Síndico.
Art. 13o. - Os condôminos poderão compelir ou ser compelidos ao respeito das obrigações relacionadas no Artigo 10o. desta Convenção, através de ação cominatória própria; também o Síndico terá poderes para pleitear através da mesma via, a prática ou a abstenção de determinado ato contra o transgressor das referidas obrigações.
Art. 14o. - Sem prejuízo do disposto no Artigo anterior, o Condômino faltoso será punível com pena pecuniária, cujo "quorum" será fixado pela Assembléia Geral dos condôminos, após análise da falta cometida.
§ Único - As faltas cometidas serão apreciadas na Assembléia Geral Ordinária, no entanto, poderá ser convocada a Assembléia Geral Extraordinária, sempre que haja comprovada urgência.
Capítulo VI - DAS DESPESAS COMUNS E SEU RATEIO
Art. 15o. - Constituem despesas comuns do Condomínio:
a) As relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstrução das partes e coisas comuns do Edifício;
b) O prêmio de seguro do Edifício e dos empregados;
c) A remuneração do Síndico, do Zelador e dos demais empregados;
d) Os encargos da previdência e assistência social;
e) As relativas à limpeza, força e manutenção dos elevadores;
§ Único - As despesas de que trata este Artigo serão rateadas entre todos os condôminos do Edifício, na proporção de suas respectivas frações ideais do terreno.
Art. 16o. - O Condômino que pessoalmente, por sua família, empregados, visitantes ou ocupantes de uma Unidade Autônoma, causar danos às partes comuns do Edifício, indenizará o Condomínio das despesas com reparações.
§ Único - O disposto neste Artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns pela omissão do Condômino na execução de reparações em sua respectiva Unidade Autônoma.
Art. 17o. - Anualmente o Síndico proporá e a Assembléia Geral Ordinária aprovará o orçamento das despesas comuns, cabendo aos condôminos concorrer para o custeio das mesmas, em parcelas trimestrais, a serem pagas nos 10 (dez) dias iniciais do primeiro mês de cada trimestre.
Art. 18o. - As despesas extraordinárias serão rateadas entre os condôminos na mesma proporção estabelecida no § Único do Artigo 15o. desta Convenção, dentro de 15 dias após sua aprovação, salvo se for estabelecido outro prazo ou se forem adicionadas à quota normal de condomínio.
Art. 19o. - O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela Assembléia Geral Ordinária; deficit, acaso verificado, será rateado entre os condôminos no prazo de 15 (quinze) dias, nas devidas proporções.
§ Único - Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições de cada Condômino.
Art. 20o. - O Condômino que não pagar a sua contribuição no prazo previsto ficará responsável:
I - Por multas de 20% sobre o débito em atraso;
II - Por juros moratórios à taxa de 1% ao mês;
III - Aplicação dos índices oficiais de correção monetária, sendo esta penalidade devida apenas no caso de mora por período igual ou superior a 6 (seis) meses ou no caso de execução judicial com duração superior a esse prazo;
IV - Pagamento de custas processuais e honorários de advogado, no caso em que se lhe fizer cobrança judicial.
Capítulo VII - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Art. 21o. - As resoluções dos condôminos serão tomadas em Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias.
Art. 22o. - As Assembléias Gerais Ordinárias realizar-se-ão, anualmente, com a competência de:
I - Eleger o Síndico e o Sub-Síndico, quando for o caso;
II - Eleger os membros efetivos e suplentes do Conselho Consultivo;
III - Discutir e votar o orçamento das despesas para o exercício em curso;
IV - Discutir e votar o relatório e as contas do Síndico, relativas ao exercício findo;
V - Examinar e decidir quaisquer questões que lhe forem propostas.
Art. 23o. - As Assembléias Gerais Extraordinárias serão convocadas para exame e deliberação sobre qualquer assunto, cuja apreciação não possa aguardar a realização da Assembléia Geral Ordinária.
Art. 24o. - As Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias serão convocadas pelo Síndico ou por 1/4 dos condôminos, mediante carta registrada ou protocolada e serão realizadas no próprio Edifício ou em outro local que for previamente determinado.
§ Primeiro - As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, o local e a hora da realização da Assembléia.
§ Segundo - As convocações serão endereçadas aos apartamentos dos condôminos, salvo se estes tiverem feito, em tempo oportuno, comunicação de outro endereço.
§ Terceiro - As convocações para as Assembléias Gerais Ordinárias serão acompanhadas de cópias do relatório e das contas do Síndico, bem como da proposta do orçamento para o exercício que se inicia.
§ Quarto - As convocações serão feitas com 10 (dez) dias de antecedência, no mínimo, podendo as Assembléias Extraordinárias serem convocadas com prazo de antecedência menor, desde que haja comprovada urgência.
Art. 25o. - As Assembléias serão presididas por um Condômino especialmente aclamado que escolherá, entre os presentes, o Secretário que lavrará a ata dos trabalhos em livro próprio.
§ Único - É defeso ao Síndico presidir ou secretariar os trabalhos da Assembléia.
Art. 26o. - Somente se computará em qualquer deliberação o voto do Condômino se o mesmo estiver quite com todos os pagamentos de suas contribuições ou multas que lhe tenham sido impostas.
Art. 27o. - As assembléias instalar-se-ão, validamente, em primeira convocação, com a presença de condôminos que representem 2/3 dos votos totais e, em segunda convocação, feita com intervalo mínimo de uma hora, com qualquer número, respeitando-se, porém, o "quorum" exigido para assuntos especiais, previstos nesta Convenção.
Art. 28o. - Os votos nas Assembléias Gerais serão tomados proporcionalmente às frações ideais do terreno pertencentes a cada Condômino.
Art. 29o. - As deliberações nas Assembléias serão tomadas por maioria simples de votos, ressalvado o disposto no § Único deste Artigo.
§ Único - Nos casos abaixo as deliberações serão tomadas por maioria qualificada ou por unanimidade, a saber:
I - Será exigida maioria que represente 2/3 dos votos totais do Condomínio para:
a) Alteração desta Convenção;
b) Destituição do Síndico;
c) Alteração do Regulamento Interno, embora sua aprovação inicial seja feita pelo critério de maioria simples;
d) Deliberação sobre a reedificação ou não, em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na destruição do Edifício.
II - Será exigida unanimidade para:
a) Alterar a forma da fachada externa do Edifício ou da respectiva Unidade Autônoma;
b) Aprovação de benfeitorias meramente voluptuárias;
c) Alteração do destino do Edifício ou de suas unidades autônomas;
d) Deliberação sobre matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos.
Art. 30o. - Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, estes elegerão o Condômino que os representará, credenciando-o por escrito.
Art. 31o. - É vedado ao Condômino votar em assunto no qual tenha particular interesse.
Art. 32o. - É lícito ao Condômino fazer-se representar nas Assembléias Gerais por procurador com poderes especiais, Condômino ou não, desde que não seja o próprio Síndico ou membro do Conselho Consultivo.
Art. 33o. - As deliberações sobre os assuntos mencionados no § Único do Artigo 29o. desta Convenção, poderão ser tomadas em Assembléias Gerais Extraordinárias, especialmente convocadas.
Art. 34o. - As deliberações da Assembléias Gerais serão obrigatórias para todos os condôminos, independentemente do seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao Síndico executá-las e fazê-las cumprir.
§ Único - Dentro dos 10 (dez) dias que se seguirem à realização da Assembléia serão enviadas cartas registradas ou protocoladas a todos os condôminos, nas quais se relatará as deliberações tomadas.
Art. 35o. - Das Assembléias Gerais serão lavradas atas em livro próprio, aberto, rubricado e encerrado pelo Síndico, atas essas que serão assinadas pelo presidente, pelo secretário e pelos condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de voto quando dissidentes.
Art. 36o. - As despesas com a Assembléia Geral serão inscritas a débito do Condomínio, mas, as relativas às Assembléias convocadas por condôminos serão pagas por estes, caso o assunto proposto não seja aprovado.
Capítulo VIII - DA ADMINISTRAÇÃO
Art. 37o. - A administração do Edifício caberá a um Síndico, escolhido entre os presentes, eleito em Assembléia Geral Ordinária, pelo prazo de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito, com a remuneração que lhe for fixada.
§ Único - Ao Síndico compete:
a) Representar o Condomínio em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir a assuntos de interesse do mesmo, podendo para tal fim constituir advogado legalmente habilitado, outorgando-lhe poderes "ad-judicia" ou outros que se fizerem necessários;
b) Superintender a administração do Edifício;
c) Admitir ou demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração, conferindo-lhes as respectivas atribuições;
d) Cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente Convenção, o Regulamento Interno do Edifício e, ainda, todas as deliberações das Assembléias Gerais;
e) Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou conservação do Edifício, até o limite mensal correspondente a 40 (quarenta) salários mínimos vigentes ou com prévia aprovação da Assembléia Geral convocada especialmente, se exceder desse limite;
f) Executar fielmente as deliberações orçamentárias aprovadas pela Assembléia;
g) Convocar as Assembléias Gerais Ordinárias nas épocas próprias e as Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe forem requeridas por grupo de no mínimo 1/4 dos condôminos;
h) Prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos de sua administração e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;
i) Manter e escriturar o Livro Caixa, devidamente aberto, rubricado e encerrado pelos membros do Conselho Consultivo;
j) Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do Edifício, aprovadas pelas Assembléias, bem como as multas impostas por infração de disposições legais ou desta Convenção e, ainda, do Regulamento Interno;
l) Comunicar à Assembléia as citações que receber;
m) Procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre os condôminos;
n) Entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences do Edifício em seu poder;
o) Apresentar ao Conselho Consultivo, semestralmente, para exame, as contas do semestre anterior.
Art. 38o. - O Síndico poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembléia Geral dos condôminos.
Art. 39o. - O Síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições; responderá, porém, pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa.
Art. 40o. - Juntamente com o Síndico, a Assembléia Geral elegerá um Sub-Síndico que, além de substituir o Síndico em suas faltas e impedimentos eventuais, com ele cooperará na administração do Edifício.
§ Primeiro - Em caso de vaga, a Assembléia elegerá novo Síndico que exercerá seu mandato pelo tempo restante.
§ Segundo - Em caso de destituição, o Síndico prestará imediatamente contas de sua gestão.
Art. 41o. - A Assembléia Geral Ordinária elegerá, anualmente, um Conselho Consultivo, composto de 3 (três) membros efetivos e 3 (três) suplentes, entre os condôminos, os quais, exercerão suas funções gratuitamente pelo prazo de um ano, permitida a re-eleição, cabendo aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos.
§ Único - Ao Conselho Consultivo compete:
a) Assessorar o Síndico na solução dos problemas do Condomínio;
b) Abrir, encerrar e rubricar o Livro Caixa;
c) Opinar nos assuntos pessoais entre o Síndico e os condôminos;
d) Fiscalizar as atividades do Síndico e examinar as suas contas, relatórios e comprovantes;
e) Comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do Síndico;
f) Dar parecer sobre as contas do Síndico, bem como sobre a proposta do orçamento para o exercício subseqüente;
g) Dar parecer em matérias relativas a despesas extraordinárias.
Capítulo IX - DA CONSTITUIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA
Art. 42o. - Será constituído para o Edifício um FUNDO DE RESERVA que o Síndico utilizará para atender as despesas de caráter urgente não previstas no orçamento, com autorização do Conselho Consultivo.
§ Primeiro - Os condôminos concorrerão obrigatoriamente para a constituição do Fundo de Reserva, com uma importância correspondente a 5% dos valores que lhes couberem no rateio das despesas de Condomínio.
§ Segundo - As importâncias destinadas ao Fundo de Reserva serão cobradas juntamente com as despesas de Condomínio, cobrança essa que suspender-se-á quando o montante das arrecadações atingir a soma de 50% do orçamento anual.
§ Terceiro - O Fundo de Reserva será mantido em conta bancária especial, devendo ser reposto sempre que sofrer diminuição.
Capítulo X - DO SEGURO
Art. 43o. - O Edifício será segurado contra incêndio ou outro sinistro qualquer que possa causar sua destruição parcial ou total, por Companhia de comprovada idoneidade.
§ Primeiro - O Seguro será feito pelo valor global do Edifício, discriminando-se na respectiva apólice o valor de cada Unidade.
§ Segundo - O prêmio do seguro será computado nas despesas ordinárias do Condomínio.
§ Terceiro - Cada condômino poderá, individualmente e às suas expensas, aumentar o seguro de sua respectiva Unidade Autônoma.
Art. 44o. - Em caso de ocorrência de sinistro, proceder-se-á de conformidade com o disposto na Lei No. 4.591/64 e demais disposições legais aplicáveis.
Capítulo XI - DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 45o. - A esta Convenção ficarão sujeitos quaisquer futuros condôminos, co-proprietários ou outros que, a qualquer título, sejam investidos na posse, uso e gozo das Unidades Autônomas do Edifício.
Art. 46o. - Fica eleito o foro central da Comarca desta Capital para neste e, somente neste serem dirimidas quaisquer questões oriundas da presente Convenção.
Seção V
C O N C L U S Ã O
7. Que, fica o Sr. Oficial do 18o. Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, autorizado a proceder as inscrições e averbações que se fizerem necessárias para a perfeita e total regularização da presente Convenção.
São Paulo, 28 de Julho de 1977.
CONSTRUTORA ALINE LTDA. - A Instituinte
( Na Versão Impressa, Firma Reconhecida, Chancelas e Carimbos )
Cortesia do Proprietário e Administrador Deste C.P.S.C.
Apoio Expresso do Corpo Diretivo Condominial
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